2015年的房地产市场可谓“冰火两重天”。央行连续降准降息，国家出台多项政策刺激楼市，楼市从年初的整体低迷，到年中开始逐渐升温，虽然“去库存”被提升至前所未有的高度，但一线城市的火热并未传导到三四线城市，城市表现愈加分化明显。从上市公司层面来看，相关公司经营业绩同样是“冰火两重天”，这在一定程度上亦反映出当今中国房地产市场的现状。
上证资讯统计数据显示，截至今年3月8日已经披露2015年年报的房地产行业上市公司有12家，其中净利润同比下滑的有3家，同比增长的有9家。在已经披露2015年度业绩预告的85家房地产公司中，按预增上限计算，约22家房企预告亏损，占比为26%，其中19家首亏；有41家净利润同比上升；1家持平；另有23家净利润下滑。
事实上，净利润下降或者亏损的企业，其业绩变动的原因基本都与房地产行业库存难以消化有关，销售不力导致项目存货增加，毛利率减少、各种费用成本的上升，进一步侵蚀净利润，这是诸多房企目前正在面对的困境。
涉房业务难助业绩增长
截至3月8日，美好集团、中房股份、中天城投、新城控股等12家房企已率先披露年度报告，其中荣安地产、中航地产和大龙地产净利润出现下滑，下滑幅度分别为66.6%、18.5%和54%，其余9家净利润均呈增长态势。记者发现，虽然净利润同比上升的房企占到四分之三，但实际上靠房地产为主营业务实现净利润上升的房企并不多。
美好集团净利润增长率暂居榜首，公司2015年实现营业收入46.8亿元，同比增长122%；实现净利润4.3亿元，同比增长469%。美好集团业绩增长主要依靠武汉、东莞、惠州的房地产市场，其中武汉区域营业收入占比达到52%。
净利润同比增长273%、业绩增长幅度位居第二的海德股份，目前虽仍属房地产板块，但实际上2015年总营业收入中有95%以上收入来自贸易，房地产占比已不足5%。公司表示，近年来随着国家的宏观调控和房地产市场的低迷，公司逐步放缓和收缩房地产相关业务，回笼资金，坚定转型。报告期内，公司一方面出售所持有的平湖耀江房地产开发有限公司24%股权，另一方面加快推进原控股子公司安徽海德城市建设有限公司的解散和注销工作。公司拟由房地产转型进入不良资产管理行业，并在谋求转型的同时，尝试开展贸易业务。
中房股份业绩表现同样亮眼，净利同比增长190%，但增长原因却是出售公司地下车库以及房地产开发子公司全部股权，公司已经开始运作业务重组，谋求转型。中房股份在2015年没有新增土地储备和新开工项目，并且出售了多个房地产子公司的股权。去年12月，公司对外转让子公司北京中房长远房地产开发有限责任公司与中房集团华北投资建设有限公司100%股权，分别作价9180万元和5548万元，构成重大资产出售；此外，公司还转让了徐州天嘉房地产开发有限公司45%股权，作价9500万元。因此，若扣除非经常性损益，中房股份2015年度亏损1751万元。
立足浙江、深耕宁波的荣安地产2015年净利润大幅下滑了66.6%，公司目前面临的困境或许在整个房地产行业具有代表性。报告期内，公司主要营收来自于台州金域华府、荣安月园交付及杭州荣安望江南的余房交付。由于近几年受房地产行业宏观调控的影响，房地产行业景气度整体呈下降趋势，房地产公司融资成本不断上升，毛利率整体走低。公司为控制经营风险，近年来拿地更趋谨慎，开发的项目也逐渐转为刚需楼盘，因此开发项目的毛利率相较于前几年有一定幅度的下降。
中航地产则面临布局城市库存压力较大的窘境，因此影响了公司业绩。在全国化布局之下，公司在西南、长三角、珠三角、闽三角等区域的重点城市成了多项目联动开发的战略布局，报告期内房地产市场虽逐渐回暖，但城市分化严重，大多数城市的市场需求仍表现乏力，整体市场仍然面临高库存压力，这使得公司2015年营业收入同比下降了11%、净利润下滑了18.5%。
大龙地产营业收入和净利润亦双双同比大幅下滑，分别下降了45%和54%。公司解释称，受公司房地产项目开发周期影响，2015年度公司房地产业务板块及建筑施工板块营业收入与上年同期相比均有较大幅度下降。但看到北京等一线城市房地产市场的持续火爆，公司将房地产业务开发重心逐步转回北京顺义本地。
其他公司中，仅有中天城投、新城控股等少数几家依然是靠主营业务房地产开发与经营实现了业绩的增长；以房地产咨询代理为主营业务的世联行净利润也增长了29%；财信发展则因收到退税3561.55万元使得盈利略增，扣非后净利润则同比下降52%。
布局差异加速业绩分化
在目前已经披露2015年度业绩预告的85家房地产公司中，按预增上限计算，约22家房企预告亏损，占比为26%；预告盈利的63家房企中，24家公司预计净利润同比增速超过100%，其中中关村、栖霞建设两家公司超过1000%；21家公司预计净利润同比下降超过100%，其中嘉凯城、天津松江、津滨发展、万通地产等6家公司下滑幅度超过1000%。
在大幅预盈的公司中，盈利原因各不相同。栖霞建设预计盈利1.68亿-2.07亿元，同比增长12-15倍，原因是结转商品房项目营业收入有较大幅度增长，房地产项目平均销售毛利率有一定程度的提高。
中关村则是在2015年4月12日与北京锦秋知春房地产开发有限公司签署《股权转让协议》，将全资子公司北京中科霄云资产管理有限公司95%的股权进行转让，该转让事宜增加上市公司投资收益约2.07亿元，随后又将中科霄云剩余股权对价转让，投资收益让公司净利润预计同比上升1209%。
业绩下滑明显的公司遭遇却基本类似，房地产行业不景气、布局城市库存压力大，是很多业绩下滑房企所面临的共同困境。嘉凯城预计亏损23亿元，同比下降6138%，原因是公司房地产项目销售规模大幅下降，一线城市交付项目数量下降更为突出，毛利空间缩减显著，税负增加也是原因之一。
中华企业预计全年亏损在24亿-25亿元之间，公司布局的二三线城市房地产市场持续低迷，加上部分项目产品的市场契合度不理想，项目销售面临相当大的压力，采取了调整销售价格等措施，导致发生计提减值准备，增加业绩亏损预测数额。2015年末，公司对项目可售面积进行可变现净值测试。根据项目存货已销售或预期销售售价，配比项目成本和相关税费，经测试，预计公司2015年全年共计提减值准备21.36亿元左右，其中前三季度已计提9.10亿元；第四季度预计再计提12.26亿元左右。
宁波富达预计亏损11.8亿元左右，公司全资孙公司宁波海曙城投置业有限公司开发的“江湾城项目”销售价格不及公司预期，经减值测试，需计提资产减值准备4亿元左右，另一项目“依云郡”需计提存货跌价准备9.18亿元。
此外，万通地产首亏5.8亿元至6.2亿元，公司表示正在开发杭州万通中心项目及杭州上园项目，在综合分析上述两项目所处区域的市场环境现状、未来变化趋势及上述项目成本费用支出情况的基础上，拟对上述两项目计提减值准备。
“多数亏损房企都是由于项目布局城市不合理，销售不畅，甚至迫于资金压力而减少开工量，致使一些项目无法达到预售条件，不但销售目标难以完成，降价销售的结果也致使净利润下滑。” 易居研究院智库中心研究总监严跃进向记者表示，尤其中小房企受制于现金周转和布局过于集中等多种因素而无法与大型房企相抗衡，甚至将面临被并购消失的命运。
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