房企调控样本扫描 之一
对郑州、天津单个项目进行房价下调，一方面是融创所在城市市场变化与营销战略调整选择的结果，另一方面这也是房企在二三线城市生态的一个缩影。
6月24日，郑州融创象湖壹号新一期开盘。在周边高层房价市场均价1.3万元/平方米以上的行情下，象湖壹号高层均价1万元/平方米，降幅超20%。但融创提出前提条件是客户全款购房。记者于6月27日多次致电售楼处均无人接听。
知情人士透露，近期融创两个楼盘明显促销。除了上述象湖壹号之外，还有天津融园。记者致电该项目售楼处获悉，去年9月开盘卖过一批带装修2.8万元/平方米的户型，而今只售毛坯2.4万-2.5万元/平方米。
郑州、天津对于融创而言，并非新进入的市场。对郑州、天津单个项目进行房价下调，一方面是融创所在城市市场变化与营销战略调整选择的结果，另一方面这也是房企在二三线城市生态的一个缩影。
一名长期关注房企的业内人士指出，融创近几年发力并购，并购确实是快速扩张规模、增加土地储备的必杀技。但是反过来看，在调控严重的现阶段，土地的消化变现，对于融创来说已是负担。“并购越多，负担越大。”
一道现金流算术题
在2016年行情突飞猛进的情况下，融创做了两件事情：一是项目并购飙进，二是集中火力做高端产品开发。当中还穿插了乐视并购。实际上，融创并购了乐视的地产事业群。
入股乐视后，融创股票大跌，可以说在资本市场上没取得什么便宜。源于孙宏斌的战略出色，融创在过去两年大张旗鼓收并购。收并购的本质，是用同样的资金，获得更多的土地储备。也就是说，在没有减少现金流支出的情况下获取更多项目。
然而，瑞士信贷发布的报告所称，融创中国过去的记录显示，其规模未能转化成盈利，因其土储及非物业业务扩张迅速，维持对其2017至2019年核心盈利预期1.7%至1.9%的看法，远低于公司预期的10%。
当下房企融资渠道灰色部分正在消失，因此上市房企的现金流其实是一道明面上的算术题。融创步伐过大，必然经历一个严重消耗了现金流的阶段。
通过翻阅财报以及不完全统计，可以发现，进入2017年，融创在收并购上需要付出超过330亿元，包括26亿收购链家股份、进一步收购乐视股份79.5亿元、金科股份17.23亿元、收购北京和成都项目共23.04亿元、36.62亿元收购嘉凯城青岛时代城、102.54亿元收购天津星耀股权债权、18.6亿元收购华城富丽、32.32亿元收购大连润德乾城等。
与此同时，接连拿地之后，融创今年上半年负债率更是一度超过200%，位居众房企之首。2016年年报显示，融创中国的长期债务和短期债务分别为802亿元和302亿元，账面现金为698亿元。加上2016年发行225亿低成本境内公司债及ABS。通过简单的加减法，可以预测，年内融创现金流趋紧，销售回款更显举重若轻。
融创2015年、2016年现金流、融资、土地储备各方面均已产生变化。2015年融创土地储备中通过并购获得的土地占比已经高达2/3，剩余的1/3是通过公开招拍挂获得。当年有2/3土储来自四个核心城市，其余城市仅有1/3。到了2016年，融创土地储备高达7291万平方米，分布于44个城市，重点在武汉、郑州、济南、西安等二线城市。其中接近70%土地储备都是通过并购获得；30%左右是通过招拍挂市场。
城市布局扩大的同时，融创的现金流也在变化。从2015年财报与2016年财报对比可见，不断收并购的融创现金流却在上涨，2015年，融创账面现金余额有270.58亿，2014年为250.41亿。2016年变成了698亿元。
2016年首次突破千亿大关后，融创也要面临这道难题：在2017年上半年的销售仍然增长，但利润却是下滑的。这从融创2016年溢利29.4亿元，同比下降19%可见一斑。
融创方面表示，最近两年净利润率低主要是因为财务费用和管理费用比较多，公司处于高速发展阶段，能够贡献利润的项目不多。
调控深入之下，各地成交面积大幅下滑已成事实，在今年融创多个新开楼盘中，以一号院、桃花源等高端产品线为主。
过去一年，除了收并购之外，融创在公开市场也拿了不少高价地。诚然，这些高价地地理位置偏好，较容易变现。反观融创现阶段手握多个高端项目，恰恰是其战略上的一个失误。以长三角区域为例，融创布局多为高端项目，近期上海区域进入开盘筹备的融创一号府，属于融创高端产品线。在多个二线城市限价与限购的调控政策下，融创降价或许就变得容易理解了。
融创此前在年报发布会上也指出，公司正处于一个爬坡阶段，目前更关注项目标回报率、周转、资金的使用效率等问题。
信号？
可以肯定的是，融创降价并非全线降价，更不是全国各地已开始降价。市场供需关系不一样，比如武汉，包括融创在内的各大房企，暂无降价需求。
上述业内人士指出，业内一个反向指标是，凡是现阶段优惠开盘的房企，大概率资金是有问题的。“因为没有一家房企愿意放弃利润。”
不仅郑州，6月25日，石家庄某项目二期低调开盘，精装高层约1.5万元/平方米、洋房1.55万元/平方米，低于预期价格约15%。据了解，该项目周边项目的毛坯价格，基本在1.6万-2万元/平方米区间。北京周边的燕郊，也有项目房价已经下调五六千元/平方米，降幅大概是20%-30%。
去年6月20日，上述项目一期开盘。当时石家庄房价刚开始拉升，而它7000元/平方米的精装价格，与周边项目相比也并不“扎眼”，890套房源开盘当日即去化9成。时隔一年之后，项目二期选择低开入市，反映了该房企对市场变化的反应之快。
石家庄知名媒体人赵猛分析指出，部分新盘开始进入跑量模式。去年以来市场迅速回暖，新入市项目认筹火爆，大都采取溢价策略。比如石家庄东南片区的某项目，以超出咨询价格20%入市，仍然遭遇日光。但随着石家庄进入“限价、限购、限贷”的三限时代，市场热度已经逐步降温。
一个事实是，在限购的严控之下，全款购房，以及捆绑销售并不能百试百灵，以石家庄这个楼盘为例，该项目虽然低开，但当日去化不及4成。
值得一提的是，大部分二三线城市前期调控政策是留有空间的，仍有调控升级的可能。如果限制购买三套及以上，再次提高二套首付比例，同时实行住房限售的话，那么市场去化难度将更大。正如上述业内人士所言，这轮政策调控周期与货币紧缩周期叠加，周期可能远比想象的要长。
一个典型例子是，中梁地产去年到今年上半年，凭借着一二线城市购买力外溢，以及出色的战略嗅觉，实现快速增长。但是按照房价地价比逐渐走低的趋势，中梁地产的扩张增速也会放缓。
相比之下，万科是典型城市配套逻辑，更想赚的是运营的钱。以万科浦东的海上传奇项目为例，该项目今年3月份以预售证价格快速出清四期200多套房子，目前仅剩12套。业内人士评价称该公司“非常预见性地看到了问题所在”。当然，青浦项目也在等待出售时机。
“过去一年拿地的都是想活得更好。问题是冬天来了，活得久比活得好重要多了。”
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