多银行暂停住房抵押贷个人业务 金融控制手段升级
中信银行“已暂停在北京200万元以上个人住房抵押贷”的消息，一时激起千层浪。其实，回顾“317”新政实施一年来的信贷政策，此举并不出乎意料，而且它也并非第一家暂停北京个人住房抵押贷业务的商业银行。
此前在中国财富网采访中，某城商行信贷部职员透露，从2017年下半年开始，北京各大银行的对私抵押贷款利率全面上涨，而对公抵押贷款利率甚至上调至9%。中国财富网了解到，北京很多银行从2017年中旬起即已暂停房地产抵押贷款的对私业务，某贷款中介透露：“如果需要抵押房屋贷款，需要以公司名义办理对公抵押业务。”
刚刚通过卖房解决资金需求的何小姐，此前考虑过做抵押贷款，她告诉中国财富网，2017年底，中信银行还可以做北京的房屋抵押的对私业务，一些小型地方性银行也还开展该业务，但最后她还是放弃了抵押贷款。“抵押贷款利率高是一方面，最主要是因为对房子未来走势的预期不好，卖房变现更划得来。”何小姐解释。
作为商业银行实施房地产金融控制的重要手段，叫停个人住房抵押贷款这一举动蔓延至更多商业银行，是大概率事件。苏宁金融研究院特约研究员江瀚告诉中国财富网，其实质是对房地产这一固定标的融资的控制，对整个市场都有着极为重要的意义。这亦体现了商业银行对房地产融资的日趋从紧。“未来，相关的资产抵押债券也可能受到限制。对于一些融资能力不强的中小房企来说，必然会受到巨大影响。”江瀚表示。
与此同时，亦有一些商业银行暂停了个人住房贷款业务。除了响应政策号召之外，这些商业银行的举措也有着自己的目的。江瀚认为，在商业银行的信贷中，房地产信贷是比较“鸡肋”的业务类型，“一方面，其数量巨大，再加上有房子作为抵押品，风险较小；另一方面，由于其风险较小，所以利率水平一直不高，在商业银行平均理财产品的收益率已经达到5%-6%的时候，房贷利率即使按照目前最高上浮20%来说也不到6%，这就导致其成为商业银行并不赚钱的业务类型。”
在商业银行贷款总额有限的情况下，暂停“不赚钱”的业务在情理之中。“此外，受金融全面监管的影响，资金违规入房地产市场被严控，再加上国家要对房贷增速过快的机构进行严格检查，一些银行对涉及房地产的贷款严格把控也属正常。”江瀚表示。
房贷利率普遍上浮 信贷环境持续收紧
中国财富网走访相关个贷服务机构发现，从2017年一季度末开始，各家银行的信贷额度便出现了不同程度的紧张情况，拖长了放贷周期。“个别银行的放款周期甚至更长，而且审批的条件也比从前更为严格，对购房人收入流水和还款能力的要求也比较高。”上述机构表示。但目前这种情况已有缓解，在额度充裕的情况下，从银行审批做抵押到放款的周期，普遍缩短至在30至40个工作日。
“2016年我办得最快一单手续，从批贷到放款，还不到20天。2017年新政后，审批时间和放款时间都变长了。最严重的时候，出现过批贷3个月还没放款的情况。”某二手房中介门店的经纪人向中国财富网表示，“今年以来，一个月左右的放贷周期已不算长。”
其实，在市场流动性变化和二手房成交普遍下滑的态势下，银行内部资金成本压力也在不断上升，信贷环境持续收紧的趋势已定。分析人士指出，2017年下半年开始，货币市场流动性一度紧张，而银行资产端与负债端成本倒挂，则是致使房贷利率上调的必然因素之一。
据了解，2017年3月17日的北京楼市新政后，工商银行、建设银行等16家银行的北京分行同步上调首套房贷利率最低折扣至95折；2017年5月1日，工商银行、建设银行等8家银行再次上调了北京地区的房贷利率，取消折扣为执行基准利率4.9%，而二套房贷利率也由此前的1.1倍基准利率上调至1.2倍；公开数据显示，2018年2月以来，北京首套房基准利率上浮10%以上已经成为大多数商业银行的通行做法,二套房则普遍维持1.2倍基准利率。
市场转冷，二手房买卖双方的心态发生了变化。中国财富网随机采访几名卖房者，均表示不关心银行房贷的放款周期，对利率上浮的影响亦可以接受。
房价走势需看货币“脸色” 刚需不必过度紧张
“如果展望2018年，货币的权重还将继续扩大。尤其对于房价还在上涨的弱二线、三四线城市来说，看房产政策，不如看货币‘脸色’。”杨红旭表示。
但对于市场来说，相比首付比例提高，房贷利率上调对购房者的影响可以忽略。走访中，某二手房中介门店经纪人告诉中国财富网：“即使利率上调，月供也就多个千八百块钱，都能承受。但是去年‘317’新政实施后，换房的客户再买房算二套，首付比例一下多了一倍，这个压力太大了。”
正准备购买二套房的小秦亦告诉中国财富网：“目前二套房1.2倍基准利率也不过5.88%。其实，我买首套房的时候商贷利率几乎达到6.9%，那是在2013年初。”但小秦直言，首付比例翻一倍的现金压力，让其只能退而求其次——买个“小一点的房子”。
易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉中国财富网，从利率周期来看，2015年和2016年处于降准降息的阶段，当时的利率比较低，无论信贷政策，还是首付比例等，都对购房者有利。而2017年以来，房贷利率持续上浮，购房成本有所增加。但目前基准利率仍处于历史低位，购房者应以平常心看待。
虽然在信贷收紧的情况下，买房的难度正在增加，但国家的政策引导是多种居住条件进行供给，未来买房的渠道和选择将会更加多元化。“刚需不必过度紧张，不如先安下心看看未来房地产市场的走势，再做判断。”江瀚表示。
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