澳大利亚的房地产市场近期持续低迷,房屋拍卖清盘率屡创新低,成交价格也大幅下跌,这种情况在两个最大的州府城市悉尼和墨尔本尤为明显。不过房价降低并未对澳洲房屋的可负担性带来显著提升。而且,有分析认为,随着房价大幅下跌,澳大利亚家庭资产面临缩水风险,在一定程度上抑制了消费,从而对澳洲经济产生负面压力。悉尼房价明显下滑
澳大利亚的房地产市场近期疲态明显。地产分析机构CoreLogic的最新数据显示,截至4日的一周,悉尼房屋拍卖清盘率仅为44%,低于去年同期的60%;墨尔本仅为42%,低于去年同期的67%。悉尼和墨尔本作为澳洲最大、人口最集中的两座州府城市,其地产总值占到全澳地产总值60%,分析称其数据具有很大代表性。另据CoreLogic1日发布的报告,在截至今年10月底的一年中,悉尼房屋中位价下跌约7.2万澳元,跌幅7.4%,创造了自1990年以来的最大跌幅;墨尔本下跌约4.5万澳元,跌幅4.7%。
不仅悉尼和墨尔本数据显疲弱,全澳的数据也不乐观。CoreLogic数据还显示,最近几周,全澳的房屋拍卖清盘率已经连续低于50%,而年初的时候还在70%以上。最近一周,全澳范围内的平均清盘率仅为47.4%,低于预期的50.2%。SQM地产研究主管Louis Christopher说,这些数据若转换成房价下跌,跌幅可达3%,这可能让澳大利亚的房地产市场走向“崩盘”轨道。
瑞银分析师称清盘率在50%是明显的疲软信号,预测2020年前全澳房产价格将下跌10%,悉尼和墨尔本将下跌15%,并表示如果政策不出现松动,十年来的房价只升不降的“神话”将被打破。
AMP Capital首席经济学家Shane Oliver也称,考虑历史上清盘率和房价变动关系,现在的清盘率水平指向了房地产价格的下行趋势,尤其是在悉尼和墨尔本。10月,AMP Captial曾下调对澳大利亚房地产市场的预期,预计到2020年,悉尼和墨尔本的房价将从峰值大幅下降20%左右,将使房产市场的平均价格回到2015年上半年的水平,Oliver称之为“完美风暴”。
CoreLogic的“房屋价值指数”已经重回2017年1月水平。其分析师Cameron Kusher表示,澳大利亚的房屋均价过去10年增长了45%,过去20年增长了210%,有房一族显然不愿看到房价下跌。不过他同时指出,虽然悉尼和墨尔本在这轮房地产低迷期降幅最大,但在这之前,其增长速度也是最多的,因此,即便预期房价继续下跌,但考虑到缺乏实际工资增长的情况,房屋的可负担性仍不会得到显著提升。
房产降价或抑制消费
市场人士分析称,房贷借贷门槛的提高、大城市房屋可负担性低、市场对房价继续下跌的担忧以及房屋供应量提高等因素,共同对澳大利亚房地产价格形成下行压力。有分析称,如果房价继续大幅下跌,可能会让澳大利亚的经济“脱轨”。
房价下跌已经给家庭消费和零售业带来侵蚀。澳大利亚国家统计局2日公布的数据显示,全国第三季度零售业增长率仅为0.2%,低于二季度的1.2%。分析认为,虽然房价下跌对于首次购房者是个好消息,但对于大多数有房一族来说,房价下跌意味着财富缩水,由此不得不减少支出,从而对消费起到了抑制作用。
摩根士丹利分析师Daniel Blake 称,非高端房产的价格下降,意味着房地产市场持续的疲弱。这部分业主的消费支出对房价更敏感,他们需要在资产缩水时建立“储蓄缓冲”。他还称下半年将继续见证房价下跌对消费的挤出效应。
太平洋投资管理公司的咨询师Joachim Fels也表示,房价继续下跌是大概率事件,这将会让消费者支出增长进一步减缓,这将会拖累整个经济的增长。澳大利亚央行也曾在8月的货币政策声明中强调过这个问题,指出房产占到澳大利亚家庭资产的55%,房价下跌可能导致消费需求下降。
而房价下跌还可能进一步影响澳大利亚央行的货币走向。摩根士丹利近日发布的一份报告称,澳大利亚家庭债务高企、触及“警戒线”,是发达经济体中家庭减债风险最大的国家。市场普遍预期,创纪录的家庭债务水平、停滞的工资增长,让澳大利亚提高借贷成本缺乏支撑。该国央行将在接下来的一段时期内维持基准利率在1.5%的历史低位不变。
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