从青岛高新区取消摇号管窥楼市调控
日前，青岛市高新区暂停公证摇号购房，成为全国第一个暂停公证摇号购房的地方，也打响了2019年地方楼市调控微调的“第一枪”。中国证券报记者调研发现，随着楼市调控的持续，升值预期落空导致投机客散去，地产商为加速资金回笼加强了推盘力度，供需逆转导致高新区楼市从“一房难求”到“房比人多”，公证摇号购房名存实亡，以致最终取消。
专家指出，2018年底以来，包括青岛市高新区在内的多地进行了政策微调，在“因城施策、分类指导”背景下，地方政府将拥有更大调控自主权，2019年有望迎来一轮地方政策微调潮。但是，“因城施策”仍将遵循“房住不炒”的定位，中央遏制房价上涨的决心不会发生改变，全国房地产调控仍将延续以往基调。
从“一房难求”到“房比人多”
1月4日，青岛市高新区取消公证摇号购房的第二天，中国证券报记者来到鲁商蓝岸新城售楼处。天正下雪，但从门前稀疏的脚印来看，摇号的取消并没有激发购房者的报名热情。几名销售顾问坐在工位上，百无聊赖地玩着手机，对于记者的到来并没有起身欢迎。一名销售顾问告诉记者，“最近看房的人明显比以前减少了。”
“高新区公证摇号购房的规定是去年6月份出台的，当时主要是楼市太火爆了，一房难求，出现了买房需要交‘茶水费’‘买号费’等市场乱象，政府为了规范市场不得已采取了摇号的办法。”某房产中介小吴告诉中国证券报记者，“但是，摇号的规定执行以来，高新区楼市的供需关系很快就发生了逆转，摇号也就没必要了。”
中国证券报记者了解到，随着去年房地产调控趋严，楼市降温，地产商资金链趋紧，为了加快回款，房地产商加快推盘力度，高新区也不例外。“保利紫荆阁”“新城红岛湾”“新城·云樾晓院”“世茂·璀璨公园”“融创红岛湾”等多个新盘在去年下半年集中入市，导致“一房难求”的局面一下子得到了缓解。
从需求来看，小吴介绍说，“因为高新区这里的楼盘是政府严格限价的，去年房价在1万到1万5之间，而周边的城阳的房价都突破2万了，所以这里算是青岛的价格洼地。但是，这两年调控政策一直执行得非常严格，大家的升值预期落空了，投机客走了，剩下的主要是刚需，而前段时间该买的都买了，现在看房买房的人自然少了。”
去年实行公证摇号之初，虽然摇号人数与房源比达仍然出现了23:1和16:1的热销楼盘，但楼市降温却如期而至。2018年9月在高新区成功买房的毛先生告诉中国证券报记者，“当时我买的楼盘推出房产1000余套，报名人数约6000余人，本以为又没戏，结果不但买到了，意向户型还出现了过剩。”
2018年12月，摇号人数与房源比进一步下降，甚至出现“房比人多”的现象，首个不需要摇号购房的楼盘终于出现。12月22日，青岛市城阳公证处公告称，鉴于新城红岛湾七号地块的6栋楼报名人员数量与可供房源数量比例低于1:1，根据规定终止本次商品房销售公证摇号。
“因城施策”料扩围
公证摇号曾是多个城市减缓房价飙升的调控利器。自2017年5月南京首次尝试新楼盘公证摇号后，2018年，相继有杭州、西安、成都、长沙、青岛等地跟进。至于实施公证摇号的原因，不外乎是“楼市火爆”，为了缓解“僧多粥少”的现象，也为了减少楼市投机等乱象，公证摇号成为应急之举。
以青岛为例，据锐理数据统计，截至2018年12月31日，当地2018年共网签新建商品房(不含保障性住房)159500套，签约套数与2017年相比下跌15.1%，销售总金额同期上涨6.6%。而从房价数据来看，2018年青岛市新建商品房的网签均价为13971元/平方米，同比2017年上涨22.1%。
不过，随着房地产调控的持续，楼市拐点已经到来。2018年底以来，菏泽、衡阳、广州等多地对房地产调控政策进行了微调。“房地产市场涨幅明显回落，未来调控全面放松的可能性不大，但各种微调将频繁出现。”中原地产首席分析师张大伟对中国证券报记者表示。
结合地方实际情况的“因城施策”有望成为2019年楼市调控的主基调之一。以青岛市高新区为例，易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，“此次政策提到当前高新区的楼市发展相对平稳，所以要暂停原来的摇号政策。即当前没有所谓哄抢房源的现象，政策做出微调。”
中央经济工作会议明确，因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任。恒大研究院首席研究员夏磊认为，地方政府有更大的调控自主权，将平衡“稳增长、保财政和房价上涨”压力，适度修正前期调控。如限价、限售、限签政策，在市场高温时起到迅速踩刹车的作用，随着市场平稳，势必清理退出。
张大伟认为，“从‘分类调控’到‘分类指导’，意味着未来房地产调控的主体责任将落到地方身上，这也为‘因城施策’提供了基础。2019年，全国可能出现一轮起码30城以上房地产调控政策的微调潮，未来多个城市的微调宽松政策将密集出现，‘因城施策’有望快速扩围。”
在“房住不炒”的大前提下，“因城施策”带来的地方政策微调，并不意味着会给房价上涨提供空间。以衡阳市为例，2018年12月26日，衡阳市印发了关于暂停执行《关于规范市城区新建商品房销售价格行为的通知》的通知，从2019年1月1日起，暂停执行商品房限价政策。不过，这一通知仅隔了一天就被衡阳市撤销了。严跃进对此表示，“从因城施策的逻辑来看，当市场成交下滑的时候，地方政策便会进行微调，但是涉及到价格方面的政策，后续依然会持谨慎的态度。”
在此背景下，2019年房地产市场大概率将进入下行区间。中金公司认为，不论从大周期还是小周期来看，目前房地产市场均刚刚跨过顶部，进入下行阶段。2019年全国商品房销售大概率将出现五年来首次同比下跌，面积和金额跌幅预计均在10%左右，房地产开发投资和新开工面积同比增速显著转负，跌幅预计分别达到5%和10%。
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