导读：对于监管层重点关注的三、四线城市房地产发债项目，有券商人士表示其公司已不受理。而一些评级较低的房企发行私募债也将暂缓。
“房地产行业监管全线收紧是大势所趋。公司内部已明确，目前不受理三、四线城市房地产发债项目。”9月14日，华南一家中型券商债券融资部负责人对21世纪经济报道记者表示。“上周，公司分管公司债券业务的副总经理去北京参加了培训，我们已传达了会议精神。从我们得到的消息来看，一些评级较低的房企发行私募债也将被暂缓，特别是民营企业。”
上述负责人所称培训指的是，9月8日中证协在京举办的《证券经营机构公司债业务高级管理人员》培训会。
会上监管部门人士强调，未来将重点关注“房地产、市政建设、产能过剩”等行业公司债券发行情况。以房地产行业为例，将关注房地产企业三、四线城市项目的销售情况及去化情况、土地储备情况信息披露，募集资金用途和规模合理性核查。
当天，广州一家上市房企负责人也对21世纪经济报道记者确认，三、四线城市房产项目融资将收紧，但他表示目前还没有具体细则下发。
此前，证监会在7月末举行的保荐机构专题培训会议上也指出，不允许房地产企业通过再融资对流动资金进行补充，募集资金只能用于房地产建设而不能用于拿地和偿还银行贷款。而此次再次关注房企公司债项目，可以看出，监管层对于房市监管政策已进一步升级。
债务融资收紧
“自公司债新政执行以来，公司债发行火爆，其中地产公司债发行量占比过半。监管政策升级表明，监管层对房企公司债发行额激增下所积累的违约风险的担忧。”上述华南中型券商债券融资部负责人直言。“2015年至今参与过地王项目的企业都发行了一定规模的公司债，部分企业的整体有息负债中，公司债占比颇高，且部分企业在获取公司债融资后，并未形成有效投资。”
该负责人表示，虽然发行规定并未限制公司债具体用途，但某些房企的资金应用偏离了公司债初衷，由此带来了监管层对于房地产公司债的监管关注。
2015年1月证监会发布《公司债券发行与交易管理办法》后，带来了房企融资结构的巨大改变。上述负责人称，相较旧办法来讲，公司债新规发行方式、期限灵活多样，包含非公开、公开发行，期限也可自主选择；募资用途灵活，新公司债募集资金并无明确的项目限制，发行公司可灵活调用；发行门槛亦大幅降低，非上市公司也具备发行公司债的资格。
此外，融资成本也大幅降低。公司债发行利率持续下移，从2014年初最高的8%降至目前接近4%的水平。
中信建投一份研究报告表明，截至今年7月，房企年内已累计发行债券5760亿元，远超越去年全年水平。自2014年至2016年7月，房企发行公司债占房企债权融资的79%，全部公司债之比高达35%。
另据Wind统计，8月公司债发行量为1860亿元，同比大幅增加48%。而房地产行业发行规模仍列榜首，发行规模达586亿元，占比32%。可见，今年前8月房企发债规模已高达6346亿元，较去年一年超出2044亿元，增幅近五成。
“此次房企再融资审核全面收紧释放了房企资金面调整的重要讯号，地产行业债务融资收紧将在未来几个月持续体现。”该负责人表示。
东北证券分析师刘立喜表示，房地产行业新发债券到期时间集中在2018-2022 年之间，这五年间到期债券面额占总发行量的77.2%。即2015年发债高峰期所发行的大部分债券在3-8 年后面临较大的偿付压力。
私募债发行或受冲击
21世纪经济报道记者了解到，一些评级较低的房企发行私募债也将被暂缓，特别是民营企业。
“私募债只需取得交易所或机构间报价系统挂牌准让无异议函，并在发行完成后五个工作日内向证券业协会备案即可，发行也很灵活。”前述华南中型券商债券融资部负责人表示。
不过，目前已获备案的房企私募债发行和交易还未受到影响。
21世纪经济报道记者注意到，9月19日即将在深交所综合协议交易平台进行转让的“16渝地债”，发行主体为重庆市地产集团有限公司，其2016年私募债发行总额10亿元，债券期限3年，票面利率仅为3.8%。
此外，中弘控股（000979.SZ）私募债发行在获得深交所备案的情况下，分成三次发行。
首期5亿元私募债已于1月29日发行完成；第二期8亿元非公开公司债券已于7月4日发行完成。9月13日，公司第三期拟非公开发行公司债券17亿元。
对此，中弘控股证券部人士回应称，因为公司私募债发行备案在先，只不过是分期发行，暂时没受到监管新规影响。“估计后续应该会出台进一步的细则，公司暂时没有收到其他信息。私募债发行工作将继续推进。”
事实上，在监管趋严的态势下，已有房企下调了私募债发行规模。
8月23日，华发股份（600325.SH）公告称，公司非公开发行的公司债券本金总额从原来的不超过50亿元（含50亿元）调减至不超过20亿（含20亿元）。
上述华南中型券商债券融资部负责人直言，低评级资质较差类平台尤其是私募品种的收紧有利于防范市场风险。统计表明，私募债发行主体评级以AA级为主，占比57.64%，AA+和AAA级次之，占比分别为31.09%和7.11%。
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