应宝泽安保资本工业房地产信托（AIMS AMP Capital Industrial REITs，“宝泽安保”，新交所股份代号：O5RU）管理人的邀请，我和知名投资网站The Motley Fool Singapore的股票投资分析人士周末参观了宝泽安保的若干物业。
在晴朗炎热的周六，我们和宝泽安保管理人的助理基金经理Joanne Loh会面。简单介绍一下，宝泽安保专注于工业地产业务，在新加坡和澳大利亚分别有25处和1处地产。
Joanne带领我和同事们参观了4处宝泽安保物业，分别是其物业组合中最大的物业20 Gul Way、第四大物业8 & 10 Pandan Crescent、第六大物业1A International Business Park和当前在建物业30 & 32 Tuas Road。
此行开拓了视野，了解到关于宝泽安保的许多有趣事实，有助于帮助投资者更好地了解宝泽安保。
参观过程中的15段有趣对话如下：
8 & 10 Pandan Crescent是一货梯仓库物业，是宝泽安保相对较大的物业，总建筑面积为81,000平方米，净可出租面积为66,000平方米。该物业包括80个装卸港和38个升降平台。在我看来这对租户而言非常便利，租户的货车可停靠在装卸港直接通往仓库的货梯旁。
8 & 10 Pandan Crescent的仓库区和办公区相连，租户可方便地在穿梭于两个区域。租户之间亦有间隔（宝泽安保通常向租户提供空的单位，租户自行装配），货车自物业后面进入，员工可使用前面的客梯达到办公区。
参观的下一站是20 Gul Way，该物业在三年半的时间内进行了四期（1期、2期、2E期和3期）重建。其最初为生产设施，容积率为0.46，总建筑面积为378,000平方英尺；现在成为仓储设施，容积率提高至2.0，总建筑面积为166万平方英尺。
20 Gul Way’s plot ratio increase had to be approved by the Urban Redevelopment Authority (URA).
市区重建局（URA）批准了20 Gul Way提高容积率的计划。
20 Gul Way 1期和2期的重建成本为1.501亿新元，后两期为7,300万新元。1期和2期重建后，物业价值由4,180万新元增加至2.14亿新元。宝泽安保应占利润为2,580万新元，利润率为13.4%。2E期和3期使得宝泽安保应占利润进一步增加1,640万新元，利润率为22.4%。截至2015年9月30日，20 Gul Way的价值为3.034亿新元。
由于物业重建分4期进行，其允许在重建过程中确认若干租金收入。
20 Gul Way重建前，宝泽安保的管理人已同新加坡上市物流服务供应商CWT Ltd（新交所股份代号：C14）签署一项主租赁协议，确保物业在完工后可全部出租。我认为宝泽安保的管理人通过该项安排帮助降低了租赁风险。
下一站1A International Business Park是宝泽安保物业组合中两个商业园之一。另一个位于澳大利亚。
1A International Business Park已签署主租赁协议，协议将于2019年到期。我们认为该物业的一大优势在于其邻近位于新加坡Tuas的工业区。
1A International Business Park对在Tuas租赁经营区域的租户非常有用。许多租户在该物业租赁办公区，这有助其提升企业形象。
至于30 & 32 Tuas Road，我们只是简单参观了一下（我和同事们仅在施工地点看到若干项目）。
该物业正由货梯仓库重建为仓库。完工后的总建筑面积将由159,717平方英尺扩大一倍至287,866平方英尺。容积率亦将由现时的1.15增加至2.07。
宝泽安保的管理人通过一份惊人的主协议为30 & 32 Tuas Road赢得租户（可称为CWT）。主协议期间从2年8个月到4年2个月不等，于物业完工后生效。诚如我前面所述，物业完工前签署主协议能够帮助宝泽安保降低租赁风险。
宝泽安保的管理人向我们提及，他们正寻求潜在的收购目标，这是他们的既定策略之一。
但他们似乎并不急于收购，宝泽安保最近的收购发生在2011年2月（收购高科技区域29 Woodlands Industrial Park E1，现时为宝泽安保的第5大物业）。我认为这可能表示宝泽安保的管理人对进行可增进收益的收购持审慎态度。
我和朋友—股票投资分析人士—对宝泽安保的参观就是这样。诚如我前面所述，我了解到许多有关宝泽安保的趣闻，希望上文所述能够帮助投资者的决策。
在晴朗炎热的周六，我们和宝泽安保管理人的助理基金经理Joanne Loh会面。简单介绍一下，宝泽安保专注于工业地产业务，在新加坡和澳大利亚分别有25处和1处地产。
Joanne带领我和同事们参观了4处宝泽安保物业，分别是其物业组合中最大的物业20 Gul Way、第四大物业8 & 10 Pandan Crescent、第六大物业1A International Business Park和当前在建物业30 & 32 Tuas Road。
此行开拓了视野，了解到关于宝泽安保的许多有趣事实，有助于帮助投资者更好地了解宝泽安保。
参观过程中的15段有趣对话如下：
8 & 10 Pandan Crescent是一货梯仓库物业，是宝泽安保相对较大的物业，总建筑面积为81,000平方米，净可出租面积为66,000平方米。该物业包括80个装卸港和38个升降平台。在我看来这对租户而言非常便利，租户的货车可停靠在装卸港直接通往仓库的货梯旁。
8 & 10 Pandan Crescent的仓库区和办公区相连，租户可方便地在穿梭于两个区域。租户之间亦有间隔（宝泽安保通常向租户提供空的单位，租户自行装配），货车自物业后面进入，员工可使用前面的客梯达到办公区。
参观的下一站是20 Gul Way，该物业在三年半的时间内进行了四期（1期、2期、2E期和3期）重建。其最初为生产设施，容积率为0.46，总建筑面积为378,000平方英尺；现在成为仓储设施，容积率提高至2.0，总建筑面积为166万平方英尺。
20 Gul Way’s plot ratio increase had to be approved by the Urban Redevelopment Authority (URA).
市区重建局（URA）批准了20 Gul Way提高容积率的计划。
20 Gul Way 1期和2期的重建成本为1.501亿新元，后两期为7,300万新元。1期和2期重建后，物业价值由4,180万新元增加至2.14亿新元。宝泽安保应占利润为2,580万新元，利润率为13.4%。2E期和3期使得宝泽安保应占利润进一步增加1,640万新元，利润率为22.4%。截至2015年9月30日，20 Gul Way的价值为3.034亿新元。
由于物业重建分4期进行，其允许在重建过程中确认若干租金收入。
20 Gul Way重建前，宝泽安保的管理人已同新加坡上市物流服务供应商CWT Ltd（新交所股份代号：C14）签署一项主租赁协议，确保物业在完工后可全部出租。我认为宝泽安保的管理人通过该项安排帮助降低了租赁风险。
下一站1A International Business Park是宝泽安保物业组合中两个商业园之一。另一个位于澳大利亚。
1A International Business Park已签署主租赁协议，协议将于2019年到期。我们认为该物业的一大优势在于其邻近位于新加坡Tuas的工业区。
1A International Business Park对在Tuas租赁经营区域的租户非常有用。许多租户在该物业租赁办公区，这有助其提升企业形象。
至于30 & 32 Tuas Road，我们只是简单参观了一下（我和同事们仅在施工地点看到若干项目）。
该物业正由货梯仓库重建为仓库。完工后的总建筑面积将由159,717平方英尺扩大一倍至287,866平方英尺。容积率亦将由现时的1.15增加至2.07。
宝泽安保的管理人通过一份惊人的主协议为30 & 32 Tuas Road赢得租户（可称为CWT）。主协议期间从2年8个月到4年2个月不等，于物业完工后生效。诚如我前面所述，物业完工前签署主协议能够帮助宝泽安保降低租赁风险。
宝泽安保的管理人向我们提及，他们正寻求潜在的收购目标，这是他们的既定策略之一。
但他们似乎并不急于收购，宝泽安保最近的收购发生在2011年2月（收购高科技区域29 Woodlands Industrial Park E1，现时为宝泽安保的第5大物业）。我认为这可能表示宝泽安保的管理人对进行可增进收益的收购持审慎态度。
我和朋友—股票投资分析人士—对宝泽安保的参观就是这样。诚如我前面所述，我了解到许多有关宝泽安保的趣闻，希望上文所述能够帮助投资者的决策。
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