房企境内融资同比下滑77.7% 净负债率高企

近日，万达、复星债券被抛售引起市场巨大关注，虽然最终相安无事，但也让人警惕，高负债的房地产行业，在资金端口全线收紧的背景下，后续房企资金能力将成为重中之重。

中原地产研究中心数据显示：2017年内地房企融资明显收紧，2016年1-5月，房企融资数据高达5514.8亿元，而2017年截至日前，合计房企融资资金只有1232.4亿元，同比跌幅高达77.7%。

广发证券发展研究中心分析师乐加栋表示，2016年四季度以来，管理层逐步注重抑制资产价格泡沫，防范市场风险，对于房地产开发企业的各种资金来源的管控水平都有所提升，房企主要融资渠道全面收窄。

广发证券数据显示，今年1-4月份，样本房企总融资规模3109亿元，同比大幅下滑42%，从融资结构来看，受监管的委托贷款、公司债以及再融资占比下滑，融资规模分别同比下滑65%、99%和89%，尤其是公司债及再融资规模分别由去年同期的1859亿元、334亿元大幅下滑至20亿元、37亿元。

房企资金的一大来源销售回款，也有下行趋势。CRIC研究中心监测统计的数据显示，今年5月，包括万科、碧桂园、恒大、保利、龙湖、中海等房地产企业销售金额呈现不同程度下滑。其中，碧桂园、万科、保利、首开、荣盛发展等企业环比降幅超过10%；阳光城、正荣、金科、雅居乐降幅超过30%；万达、泰禾、路劲等企业销售金额环比降幅均超过50%。

对于房企而言，一方面是融资端口的紧缩，另一方面则是债务高企。据Wind统计，107家上市房地产企业2015-2016年这两年的新增有息债务规模高达8520亿元，而2010-2014年五年间的新增有息债务总和为8200亿元。

乐加栋表示，在前两年市场回暖资金快速回笼的背景下，2016年上市房企杠杆水平小幅改善，净负债率由2015年的102%小幅下行至96%，但2017年第一季度又上升至106%。

国泰君安分析师覃汉也表示，在融资潮水退去，开发商资金链全线收紧的背景下，房企资金链尤为需要关注，其中重要原因便是净负债率高企。据测算，405家发行人样本中，有107家房企净负债率超过100%，有接近50家净负债率超过150%，16家房企净负债率甚至超过300%。
具体来看，截至2016年底，广西城建净负债率高达1340%，华融置业净负债率高达640%，东骏置业净负债率568%，滨海发展净负债率562%，云南城投净负债率518%。

覃汉表示，在融资渠道全面紧缩趋势下,前期激进扩张、过度依赖高杠杆和外部融资的企业，将会面临越来越大的项目出售和流动性压力。张大伟也表示，预计未来6-9个月，房企很可能会面临越来越大的资金问题。