“2016年我曾经说过,这次宏观调控的严峻程度是不可想象的,会改变购买预期。到目前我们仍然判断,宏观调控政策在短期内不会放松,因此我们还非常小心谨慎,2016年10月份到现在几乎没有在公开市场拿地,现在还是如此,安全是第一位的。”融创中国董事会主席孙宏斌在公司中期业绩会现场这样表示。
不过,强调安全减少公开市场拿地的融创手中并不缺少土地储备,依靠突出的并购能力,融创当下土地储备的货值已超过3万亿元,足以支撑起公司未来数年的发展。
而为了进一步确保安全,今年上半年通过合作方式获取的土地中,融创主动下调了权益占比,其权益多在30%—50%之间。融创中国执行董事、行政总裁汪孟德认为,虽然上半年新增土地的权益比例降低了20%左右,只有52%—53%,但土地成本降低了,整个融创变得更安全了。
同时,坚持“强运营、控投资、降杠杆”的融创,2018年的中期业绩也颇为抢眼。
今年上半年,融创实现营业收入465.8亿元,同比增长215.3%;实现归属母公司股东净利63.6亿元,同比增长389.3%。
值得注意的是,融创毛利率于上半年继续回升至24.7%,同比增长2.5个百分点,稳步提升的利润率可以说是融创盈利大涨的一个重要因素。“过去几年,融创在战略上寻求规模的增长,采取并购方式快速获得项目,而并购项目通常会率先集中处理低利润甚至零利润资源,这在一定程度上拖累了公司过去两三年的利润率。随着这些项目处理完毕,以及公司运营水平的提升,利润率也将回归正常水平”。有业内人士称。
严控拿地节奏
而得益于此前的布局,以及通过并购获得的大量低成本土地储备,融创上半年实现合同销售金额1915.3亿元,同比增长76%。截至7月底,融创的合同销售额已达2254亿元,完成全年4500亿元销售任务50%以上。对比2017年前7个月的完成比率37%,融创超额完成全年既定销售目标是大概率事件。
实际上,融创近几年的销售业绩一直保持着高速增长,2016年公司实现合约销售1506亿元,同比增长120%;2017年实现合约销售3620亿元,同比增长140%。
同时,今年上半年,融创进一步提高拿地标准,控制拿地节奏和规模,目前其拿地必须保证IRR高于50%,项目净利润率高于15%。这种情况下,融创上半年合计获取土地总建筑面积2920万平方米,权益建筑面积1545万平方米,平均土地成本仅为3620元/平方米,为近年来获取土地均价的新低。
截至6月末,融创拥有土地储备2.31亿平方米,其中绝大部分是通过并购获取,超过92%位于一二线及环一线城市,土地平均成本仅为4470元/平方米。对应同期超过16000元/平方米的销售均价而言,融创可运作的利润空间十分丰厚。
孙宏斌曾公开表示,房地产企业最大的风险便是在于买贵了地。因此,融创在具体的运营中,始终坚守着“不买贵地”的准则。2016年底,国内不少城市的土地炙手可热,融创悄然启动内部预警机制,不再参与公开的土地拍卖,避免接盘高总价、高溢价、高单价的“三高”项目。
目前,融创的土地储备可提供的总货值高达3.29万亿元,其中92%集中在一、二线及环一线城市。货值充足、布局健康且高质量的土地储备,足以支撑公司在未来多年内保持行业头部企业的地位。
汪孟德在业绩会现场也表示,融创未来仍将聚焦一、二线核心城市为主的布局方向,继续坚持高拿地标准,严格控制土地获取节奏和规模。
他同时判断:“过去两年,无论是公开招拍挂还是收并购,卖方预期都在一个比较高位的水平上,但是,未来一两年,卖方的地价预期肯定会往下走。”调控之前涨得少的区域,可能未来的地价水平不会有大幅度波动,调控之前就涨得比较高,同时供求关系也有问题的区域,未来地价可能会出现持续下调。”
机构看好融创后续发展
此外,身处资金密集型的房地产行业,融创也始终重视现金流的安全,强化现金流管理,时刻保证现金流充足的基础上去提升市场份额和经营绩效。
汪孟德指出,降杠杆是融创这两三年非常确定的方向。未来几年,融创的杠杆率还会持续的下降,净资产水平则会持续提升。
惠誉方面也表示:“融创中国的杠杆率将在2018年进一步下降,主要得益于强劲的销售增长和买地速度的放缓;融创的土地储备十分充足,足够支持其五年以上的发展。如果融创继续执行谨慎的财务政策,且杠杆率保持在50%以下,我们将考虑进一步提升其评级展望”。
而根据财报显示,截至6月30日,融创拥有现金余额874亿元,与上年末保持平衡。债务结构上,融创保持长短期的合理比例配置。
对此,华创证券的研究报告指出,融创以逆周期扩张策略,成功在2015年—2017年逆势加杠杆扩张,并借以并购扩张的标签优势,打造了厚实优质土储以及低廉土地成本的强大优势,利于实现快周转及高毛利率,预示后续销售和业绩“量质提升”,同时随业绩集中释放对净资本增厚的作用,公司净负债率有望显著下降、带动融资成本下行,形成锦上添花。此外,公司作为行业龙头之一也有望充分受益“融资、拿地、销售”集中度三重跳增。
“另外,由于公司推盘节奏原因,四季度一直为公司销售放量爆发期;考虑到公司下半年总可售货值约4900亿元,同时基于公司项目布局主要位于供需紧张的一、二线城市及环一线热点城市,较好去化及充裕可售货值将推动销售持续高增,我们预计公司2018年全年销售额预计约达5200亿元。”华创证券房地产行业分析师袁豪指出。
不过,强调安全减少公开市场拿地的融创手中并不缺少土地储备,依靠突出的并购能力,融创当下土地储备的货值已超过3万亿元,足以支撑起公司未来数年的发展。
而为了进一步确保安全,今年上半年通过合作方式获取的土地中,融创主动下调了权益占比,其权益多在30%—50%之间。融创中国执行董事、行政总裁汪孟德认为,虽然上半年新增土地的权益比例降低了20%左右,只有52%—53%,但土地成本降低了,整个融创变得更安全了。
同时,坚持“强运营、控投资、降杠杆”的融创,2018年的中期业绩也颇为抢眼。
今年上半年,融创实现营业收入465.8亿元,同比增长215.3%;实现归属母公司股东净利63.6亿元,同比增长389.3%。
值得注意的是,融创毛利率于上半年继续回升至24.7%,同比增长2.5个百分点,稳步提升的利润率可以说是融创盈利大涨的一个重要因素。“过去几年,融创在战略上寻求规模的增长,采取并购方式快速获得项目,而并购项目通常会率先集中处理低利润甚至零利润资源,这在一定程度上拖累了公司过去两三年的利润率。随着这些项目处理完毕,以及公司运营水平的提升,利润率也将回归正常水平”。有业内人士称。
严控拿地节奏
而得益于此前的布局,以及通过并购获得的大量低成本土地储备,融创上半年实现合同销售金额1915.3亿元,同比增长76%。截至7月底,融创的合同销售额已达2254亿元,完成全年4500亿元销售任务50%以上。对比2017年前7个月的完成比率37%,融创超额完成全年既定销售目标是大概率事件。
实际上,融创近几年的销售业绩一直保持着高速增长,2016年公司实现合约销售1506亿元,同比增长120%;2017年实现合约销售3620亿元,同比增长140%。
同时,今年上半年,融创进一步提高拿地标准,控制拿地节奏和规模,目前其拿地必须保证IRR高于50%,项目净利润率高于15%。这种情况下,融创上半年合计获取土地总建筑面积2920万平方米,权益建筑面积1545万平方米,平均土地成本仅为3620元/平方米,为近年来获取土地均价的新低。
截至6月末,融创拥有土地储备2.31亿平方米,其中绝大部分是通过并购获取,超过92%位于一二线及环一线城市,土地平均成本仅为4470元/平方米。对应同期超过16000元/平方米的销售均价而言,融创可运作的利润空间十分丰厚。
孙宏斌曾公开表示,房地产企业最大的风险便是在于买贵了地。因此,融创在具体的运营中,始终坚守着“不买贵地”的准则。2016年底,国内不少城市的土地炙手可热,融创悄然启动内部预警机制,不再参与公开的土地拍卖,避免接盘高总价、高溢价、高单价的“三高”项目。
目前,融创的土地储备可提供的总货值高达3.29万亿元,其中92%集中在一、二线及环一线城市。货值充足、布局健康且高质量的土地储备,足以支撑公司在未来多年内保持行业头部企业的地位。
汪孟德在业绩会现场也表示,融创未来仍将聚焦一、二线核心城市为主的布局方向,继续坚持高拿地标准,严格控制土地获取节奏和规模。
他同时判断:“过去两年,无论是公开招拍挂还是收并购,卖方预期都在一个比较高位的水平上,但是,未来一两年,卖方的地价预期肯定会往下走。”调控之前涨得少的区域,可能未来的地价水平不会有大幅度波动,调控之前就涨得比较高,同时供求关系也有问题的区域,未来地价可能会出现持续下调。”
机构看好融创后续发展
此外,身处资金密集型的房地产行业,融创也始终重视现金流的安全,强化现金流管理,时刻保证现金流充足的基础上去提升市场份额和经营绩效。
汪孟德指出,降杠杆是融创这两三年非常确定的方向。未来几年,融创的杠杆率还会持续的下降,净资产水平则会持续提升。
惠誉方面也表示:“融创中国的杠杆率将在2018年进一步下降,主要得益于强劲的销售增长和买地速度的放缓;融创的土地储备十分充足,足够支持其五年以上的发展。如果融创继续执行谨慎的财务政策,且杠杆率保持在50%以下,我们将考虑进一步提升其评级展望”。
而根据财报显示,截至6月30日,融创拥有现金余额874亿元,与上年末保持平衡。债务结构上,融创保持长短期的合理比例配置。
对此,华创证券的研究报告指出,融创以逆周期扩张策略,成功在2015年—2017年逆势加杠杆扩张,并借以并购扩张的标签优势,打造了厚实优质土储以及低廉土地成本的强大优势,利于实现快周转及高毛利率,预示后续销售和业绩“量质提升”,同时随业绩集中释放对净资本增厚的作用,公司净负债率有望显著下降、带动融资成本下行,形成锦上添花。此外,公司作为行业龙头之一也有望充分受益“融资、拿地、销售”集中度三重跳增。
“另外,由于公司推盘节奏原因,四季度一直为公司销售放量爆发期;考虑到公司下半年总可售货值约4900亿元,同时基于公司项目布局主要位于供需紧张的一、二线城市及环一线热点城市,较好去化及充裕可售货值将推动销售持续高增,我们预计公司2018年全年销售额预计约达5200亿元。”华创证券房地产行业分析师袁豪指出。
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