上证报中国证券网讯（记者 林淙）记者观察到，近期REITs市场震荡下行，尤其是年初以来，市场情绪叠加短期经营面因素，导致REITs价格出现一定波动。
对此，行业专家表示，当前REITs的二级市场价格已处于较低水平，继续下探空间收窄，项目估值相对平稳，投资机会已充分显现。
部分REITs板块已处于价值洼地
REITs的长周期收益率介于股债之间，已成为市场共识。目前，REITs产品的收益率相较高评级信用债券息差不断走阔，部分项目收益情况甚至高于同行业股票指数收益。尤其是今年年初二级市场价格下跌后，相关板块投资价值凸显。
据悉，目前REITs产权类项目平均分派率达到5.75%，相较十年期国债、3年期3A级信用债和ABS的息差分别已达3.23%、3.03%和2.78%，经营权平均IRR（内含报酬率）达到7.42%，息差已达4.9%、4.7%和4.75%，REITs产品已具备较高的配置价值。
市场人士认为，相较高速公路和仓储物流等板块上市公司，REITs产品二级市场估值更为谨慎，且收益指标相对较好。根据7家高速公路2023年三季报年化后的数据来看（其中山东高速REIT未披露三季报），P/FFO（市值/可供分配金额）平均为11.58，高速指数（851731.SI）PE（市值/归母净利润）为11.95；3单仓储物流P/FFO平均为17.95，仓储物流指数（851786.SI）PE为25.31。从收益指标来看，高速公路REITs平均IRR为8.54%，高速指数自基准日（1999年12月30日）以来收益率为4.82%；仓储物流REITs平均分派率6.27%，而仓储物流指数自基准日（1999年12月30日）以来收益率为5.45%。此外，2019年以来，高速公路行业共8家上市公司披露了收并购数据，项目折现率位于6.3%到9%之间，平均IRR约6.59%。
换一个角度看，截至2024年1月12日收盘，高速公路REITs市净率P/NAV（二级市场估值/资产包评估值-负债）为0.75，相较申万高速公路行业指数收盘价0.94仍有25%的向上空间。如果考虑到资产负债结构、高比例分红等差异，还存在更大的价值回升空间。
REITs二级市场不利因素基本消纳
基本面是市场表现的压舱石。市场人士普遍认为，当前REITs部分行业板块业绩已在逐渐修复，大多数REITs都表现出较强的基本面韧性。截至2023年三季报数据，REITs能源类、保租房和标准厂房、环保的行业平均年化收入达成率分别为107%、106%、106%和103%，产业园和仓储物流的平均年化收入达成率也有约98%的水平。
以高速公路行业为例，在经历了一季度的低谷后，高速公路行业二季度和三季度的车流量、收入和可供分派金额整体均有所修复，2023年前三季度的年度收入完成率平均已达96%左右，随着四季度整体车流量的复苏，收入和可供分配金额还有望进一步得到提升。这将为REITs市场回升打下良好的基础。
市场人士认为，悲观预期已逐渐分解。虽然从产品经营看，当前REITs市场具有较大上升空间，但也容易受到宏观环境、市场流动性、投资人情绪等因素影响。近期，某项目向市场发布了关于租户续签公告，公告发布后5个工作日内，相关REIT大幅下跌超20%，甚至进一步带动仓储物流行业和整个产权类REITs的下行，引发市场的广泛关注。记者关注到，武汉仓库续约净可供出租面积在整个资产包中占比仅约15%左右，租金从2023年度的33.37元/平方米下降到28.98元/平方米，下降13.2%，但其他项目依然维持3%的年合约租金增长。
前述人士表示，解禁冲击影响有限。年初下跌还受部分项目二级市场解禁影响，但是目前来看，绝大多数REITs已经度过解禁期，后续解禁对REITs市场情绪的压制将得到有效缓解。从经营权类REITs表现来看，部分行业和个股可能已经触底。
此外，业内专家表示，目前正在研究优化REITs会计计量方式，REITs权益属性或将在规则层面予以明确。城投宽庭REIT上市，满足REITs实时指数数量要求的30产品已经拼齐，REITs-ETF等指数产品蓄势待发REITs。这些都将为REITs二级市场的稳定注入强心剂。
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