近日，中国指数研究院发布的全国百城房价指数显示，4月份百城住宅成交均价涨幅环比收窄。业内分析认为，目前全国房价收入比正在进一步分化。随着一季度及4月份各地针对当地房地产市场“因城施策”相关措施的落地，二季度房企盈利预期难言乐观，未来楼市将呈现“退烧”态势。
涨幅 百城房价环比回落
4月30日，中国指数研究院发布4月份全国房地产百城住宅均价指数。该数据显示，4月份全国100个城市（新建）住宅平均价格为11467元/平方米，环比上涨1.45%，涨幅较上月收窄0.45个百分点。
根据百城价格指数系统对全国范围100个城市新建住宅的全样本调查数据统计分析。当月，受监测的100个城市中71个城市环比上涨，25个城市环比下跌，4个城市持平。
同比来看，全国百城住宅均价较去年同期上涨8.98%，涨幅较上月扩大1.57个百分点。按中位数计算，全国100个城市（新建）住宅价格中位数为7065元/平方米，环比上涨0.68%，同比上涨1.92%。
从重点城市来看，4月份北京、上海等十大城市（新建）住宅均价为21695元/平方米，环比上涨1.53%，涨幅较上月收窄0.99个百分点；同比上涨14.42%，涨幅较上月扩大1.59个百分点。
中指院方面分析认为，整体来看，4月份百城住宅价格指数环比涨幅收窄、同比涨幅进一步扩大。今年一季度及4月份当中，多个地方政府先后出台因城施策的楼市调控政策。其中，廊坊、惠州等城市由于当地市场上的投机需求增加、房价上涨过快，政府紧急出台限购、提高首付比例、规范开发商行为等政策，为楼市降温。
此外，南京、苏州等城市房价水平较高且上涨势头较快，政府也相继出台限价政策，平抑房价涨幅；吉林、长沙等部分城市由于库存压力依然严峻，当地政府通过提高贷款额度、给予财政补贴等措施刺激需求释放，鼓励库存去化。
在市场供应方面，4月份重点城市推盘量稳步增加，新推楼盘定价进一步提升，去化效果较好。需求方面，深圳、上海调控政策效果初步显现，成交量有所回落；其周边惠州、昆山等三线城市承接部分外溢需求，成交量上升；南京、武汉等二线城市成交继续维持较高热度。
分化 房价收入比存在地区差异
4月27日，易居房地产研究院发布的“全国30省房价收入比”指出，从1998年至2015年的全国商品住宅房价收入比走势来看，呈现出明显的“三个梯队”：首先，北京、上海两座一线城市，成交均价明显高于其他省市；其次，东、南部经济发达地区，均价也处于较高水平，如浙江、天津、福建、广州和海南；最后，诸多中西部省份及少量东部内陆省份，成交均价全部低于6000元/平方米，末位的贵州均价更是只有3629元/平方米。
“商品住宅成交均价涨幅较快的地区主要分布在东中部经济发展势头良好的省市，西部地区楼市普遍疲软。”易居房地产研究院研究员曹倪娜告诉《经济参考报》记者，尽管东部地区商品住宅的房价收入比较高，但省份间差异较大。“总体上来看，全国房价收入比排名前七位的均为东部省份，但仍有江苏、辽宁和山东在全国平均水平以下。中西部地区省份间分化则相对不明显”。
曹倪娜解释说，2016年，全国范围内房价涨幅很可能高于城镇居民人均可支配收入增幅，但是会出现区域分化：东部沿海经济发达的省市，房价涨幅将进一步高于城镇居民人均可支配收入增幅；中西部省份的房价涨幅则有可能与收入增幅接近。
值得一提的是，2016年开年以来，房地产市场延续了2015年触底反弹的格局，伴随着全国去库存热潮的推进，房地产市场普遍回暖。据国家统计局数据显示，第一季度全国房地产开发投资17677亿元，同比名义增长6.2%，增速比上年全年加快5.2个百分点；全国商品房销售额18524亿元，同比增长54.1%，其中住宅销售额增长60.3%。
此外，易居研究院跟踪的数据显示，2016年第一季度，全国商品住宅成交均价同比增长18.3%，销售面积同比增长35.6%。因此，从2015年楼市反弹以来，全国商品住宅出现了较大幅度的“量价齐升”，未来一段时间将进一步惯性上涨。
走势 二季度房价将以稳为主
从企业利润来看，截至4月30日，房地产上市公司的一季度业绩陆续发布完毕。中原地产研究部近日针对其中50家房企业绩状况的统计分析显示，这些企业的平均净利润率为6.2%，相比2015年同期水平呈现了非常明显的下滑趋势。
中原地产首席分析师张大伟告诉《经济参考报》记者，“从2015年开始，房企出现了增收不增利的现象。宽松的房地产政策虽然刺激了房地产市场探底回升，但爆发式上涨的一、二线不代表全国市场，大部分三、四线城市依然处于调整过程中，以价换量的现象仍在持续”。
“另外，一、二线城市一季度的市场表现虽然相对乐观，但过多的豪宅项目逐渐影响了房企的去化速度”。张大伟认为，“一季度，虽然一、二线城市楼市销售市场相对火爆，但因为2015年开始频繁出现的地王现象抬高了地价，并进一步透支了房企的利润”。
张大伟进一步指出，2015年是房企告别两位数利润率的第一年，只有9%；2014年房企的平均净利润率为10.5%；2013年净利润率为11.97%。“数据显示，房地产企业的盈利能力大幅下调。房企营收增加，但利润涨幅低于营收涨幅。”
张大伟预计，在利润下调的情况下，将有越来越多的非专业房地产公司离开房地产领域，而房地产的竞争也将越来越激烈。核心盈利能力下滑、财务风险加剧。“房企的可持续发展关键还在于战略转型，未来市场分化还将持续。对于房企来说，过多布局在三、四线城市的企业，将持续面临去库存的难题”。
针对二季度市场走势，克而瑞分析师李春燕告诉《经济参考报》记者，在去库存和限购限价“双向调控”政策影响下，4月份楼市延续了一季度的火热。“但是，二季度楼市成交想要保持一季度的增速几无可能，房价将以稳为主。整个房地产市场，尤其是热点城市将在调整中走向分化行情”。
“2015年二季度销售基数不低、今年二季度不会再有股市效应”。克而瑞信息集团董事长丁祖昱进一步指出，由于部分需求在一季度提前释放，再加上部分热点城市上海、深圳等出台限制性政策，将对市场成交带来相当大的影响。在最火爆的一季度之后，热点城市将开始调整，市场成交将有所回落，房价“以稳为主”。
克而瑞方面认为，一线城市中，上海、深圳受到收紧政策影响，未来一段时间量缩价跌概率较大。二线城市方面，虽然政策风向由刺激转向调控，但依然趋宽，市场热度逐渐开始由强二线向弱二线城市传导。部分热点城市如南京、苏州虽然开始出台房价调控，但力度相对有限，市场热度有望继续保持。三、四线城市变化不多，受到一线城市“溢出效应”的珠三角、环上海、环北京的三、四线城市，如佛山、东莞、惠州、昆山、太仓、嘉兴、廊坊、唐山等城，量价不跌反涨的可能性较大。
针对二季度的房价走势，中指院也分析认为，未来阶段各地政府将继续因城施策，市场过热城市政策将逐步收紧，投机置业现象将得到一定遏制；高库存城市将继续加大力度鼓励需求释放。价格走势上，一线周边及热点二线城市房价上涨动力仍然较足，但随着稳房价政策效果的显现，涨幅将逐渐趋缓。
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