【本文作者陆羽仁，是香港知名财经专栏作者，惯以粤语行文。为方便大家阅读，本编用普通话改写。】
举世瞩目的“习特会”于上周六傍晚5时30分举行，中美两国元首会晤，结果达成共识，两国同意不再向对方加征新关税，美国并将原定在明年1月1日起将价值2000亿美元的中国产品的关税加到25%的措施推迟90日。美国总统特朗普对中国国家领导人表示，希望在某个时候两国达成协议。
两国争取在未来九十日内，就强制技术转移、知识产权保护、非关税壁垒等问题进行谈判，希望可达成协议。谈得成签协议，过去加征的关税都取消。谈不成，当然又要大加关税。
美朝模式 非一帆风顺
习特会有好结果，真是搞出一个“握手协议”，显然是两国都怕痛的结果。中国一直愿意做一定的让步，增加进口美国产品；特朗普却不肯收货，要等到美国中期选举后再算。贸易战对中国固然伤，其实美国也伤，美国除了农业受损，若真是明年1月1日开始对大量中国产品加到25%关税，美国产业链也大受影响。如今推迟加税，积极谈判如何停火，是对双方也理性的做法。
贸易战暂时停火，并有机会达成协议，对股市是一件好事，估计有几方面的发展。第一，股市会重现生机。贸易战是中港以至美国股市的一大悬剑，如今有解决可能，自然减低压力，估计股市会先反弹一段时间，未来焦点会更多转移到利息政策及世界经济走向上。第二，也不要期望股市会一帆风顺。以特朗普的性格，非常善变，未来90日中美贸易的谈判中，可能像美朝谈判模式，会有反复。第三，短期炒上，并非一直向上。短期股市炒上后小心有回吐。现在接近年尾，基金见反弹上高位会锁定利润，而非不断去买，反而明年初会好一点。
另外也可以看看楼市。最近楼市吹淡风，最新公布的10月份香港私人住宅价格指数跌了2.4%，已经是三连跌，中原领先指数亦较上周再跌1%，连跌9个星期。楼价似乎不再只升不跌，很多评论者开始预计楼价明年会再有一成或以上的跌幅。
楼价走向 利息主导
据差饷物业估价署公布的数字，楼市转折是在7、8月之间，7月私人住宅楼价指数是394.8，是历来最高；8月份则下跌0.1点至394.7，终止了连续28个月的升势；9月楼市跌了1.3%，10月楼市再跌2.4%。观察香港楼市这一浪回落，主要受到三个因素影响，
第一是政府政策略有转向。政府内部有矛盾，据闻财政司司长陈茂波在今年2月公布预算案之前，曾在政府内部建议推出打压楼市措施，包括实施空置税和把外地人买楼特别印花税由30%加到50%。不过，特首林郑月娥并不同意，把波叔提出的所有压抑楼市的建议全部打残，令预算案在压抑楼市方面交白卷。市场看见政府没有打压楼市措施，楼价继续炒上。就算中美贸易战在5月已经开始打响，楼价仍然无动于衷，继续上新高。
政府出招 改变预期
到了6月底，特区政府上台执政快更接近一年，传媒开始做一年的回顾。政府可能是怕给传媒追问这一年以来在究竟在楼市方面做了什么，就好像突然睡醒一样，急忙研究如何出招。结果特首林郑月娥在6月29日宣布出招压抑楼市，其中比较惹人注目的是空置税。虽然政府这次搞空置税不像过往宣布之后马上实施，要进行立法，估计起码要一年以后才能正式推出，这个举措仍扭转了市场对本届政府不会打击楼市的预期，楼市投资气氛马上收敛，导致楼市7月见顶，8月开始回吐。政府行为开始改变市场预期。
第二是中美贸易战。中美贸易战对香港楼市没有实时影响，随着贸易战深化，香港很多出口相关的行业开始感受到压力，尤其是在内地开厂的厂家开始遭受打击。由于厂家是本地楼市的其中一个主要买家，厂家生意不行，楼市开始转淡。
第三是加息。9月下旬，美联储再加息0.25厘，这是自2015年12月以后第8度加息。此前香港一直没有跟随，终于在9月开始跟随加息0.125厘，虽然加幅很小，但等如宣告了香港加息周期的开始。
受到上述三个因素迭加的影响，楼市就像三花聚顶，交投变得相当呆滞。首先受到的影响的是二手市场，由于很多业主都有实力，看见价跌便封盘，变到8、9及10月二手市场成交大幅缩减，到了11月才开始有的成交，都是减价盘。虽然减幅不太大，但市场开始闻到一些“煤气味”，觉得楼价不会直线向上。
12月加息 之后观望
现届政府在上任前后，一直都说上届政府的压抑楼价措施没有效果，不打算推行，只集中去搞所谓“置业阶梯”。事后回顾，阶梯未搞出来，但压抑楼价措施仍有一定作用，主要是可以调控市场心理预期，令投资者不会觉得政府完全不会干预楼市，可以放心去买。
由于利息对股市楼市很重要，值得详细讨论一下。美联储的加息政策上周出现重大变化，美国总统特朗普一直大力批评美联储持续加息会不利经济。早前我也提到《华尔街日报》加入战团，发表编辑委员会文章，指全球经济开始放缓。如果美联储不因应市场情况，一如既往地继续推升利息，将会使美国经济衰退。特朗普及《华尔街日报》联合发功，终于收效，美联储主席鲍威尔上周三在纽约经济俱乐部演说时形容现在美国利率“刚好低于”中性水平，即不会加快及减慢经济增长速度。10月初，鲍威尔曾表示美国利率“与中性利率仍然相距很远”，暗示还要加多几次息才会到不需要加息、即中性利率水平。上周改口说已很接近中性利率，即只会再加息少许就到达目标。目前，市场仍然预计12月加息很大机会加息0.25厘，加息之后，可能已经非常接近中性利率水平，有可能不再加息或明年只加一次息。当然，未来美联储仍要看美国的就业、制造业、楼市数据，才有最后定夺。
香港股市和楼市未来的情况很依赖利率走势，按照目前情况看，美联储在本月加息之后，在一段时间内可能不会再加息，中美贸易战也有纾缓迹象。香港住房供应紧绌，美国暂时停止加息的话，估计楼价回落一段时间，到明年上半年又会企稳。由于政府没能大量提供土地和房屋的短期政策，还把更多的土地和房屋挪向公共房屋，令私人房屋的用地更少。除非美国不断加息令美国经济硬着陆，或者中美贸易关系爆煲，否则楼市短期内只是调整，不会大插。
Edited by Vanessa
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