警惕风险暗藏 银行收紧沪深一线城市房贷

中国证券报记者了解到，深圳一些银行支行网点2015年住房信贷的发放规模同比上升超过100%。业内人士表示，过去一年多，各种资金通过不同渠道涌入一线城市房地产市场，过度投机推高当地房价的快速增长，并积累了一定的风险，预计短期内一线城市房贷将会持续收紧。不过从全国来看，在房地产“去库存”以及“分城分类调控”的背景下，目前房贷政策收紧主要针对一线城市，三四线城市的按揭市场还是相对火爆。银行人士表示，对于经济不是特别好的城市，企业经营持续恶化，银行资金更愿意投向较为安全的按揭市场。

沪深房贷收紧

“金融学会下发了文件，估计这两天总行会有具体的执行文件下来。”深圳一家商业银行信贷部人士向记者表示，对于已经签了网签预售合同的购房者来说，不会有影响，银行还会照常发放贷款。但如果只是受理了按揭资料的客户，银行会根据新的政策执行，加强购房资格的审核，不符合要求的将无法在银行获得贷款。

近日，深圳金融学会发布的决议要求银行合理把握住房贷款规模；避免无序的价格竞争；严格控制“首付贷”；认真核实购房人的婚姻状况；加强购房人偿债能力审查(落实借款人偿还住房贷款的月支出不得高于其月收入50%的要求)；实行差别化的住房贷款条件(对总价高于2000万元的多类高端楼盘，严格确定首付比例和利率)；住房贷款申请日前两年内有两次住房贷款记录的，应拒绝受理；严格个人再交易住房贷款首付款资金监管，在银行监管比例不得低于房产总价的22%；严禁个人再交易住房贷款转存第三方个人银行账户。

“去年的房贷利率优惠随处可见，八折利率很常见。现在不允许了，利率最多优惠9.5折。”某银行人士表示，与上海侧重从购房资格上进行限制相比，深圳调控楼市的策略主要抓手在信贷端，这也意味着深圳个人房贷在收紧。作为银行一线个贷部人员，主要从银行流水和社保判断其收入证明和还款能力，以及查询把控属于第几套房，至于是否投资客难以判断。对于通过地产中介或者互联网平台筹得“首付贷”等情况，银行一般很难去追查。过去的一年多深圳楼市火爆，涌入的资金增多，而此前市场还在看涨，在宽松货币的环境下，银行也乐见资金进入楼市。

数据显示，截至日前，深圳区域的房价已经连续15个月上涨，新房均价4.8万元，2月份同比增幅超七成。深圳金融学表示，2015年来，深圳市房价快速上涨，住房信贷投放大幅增长，房地产金融市场风险有所积累。对此，深圳市委市政府要求加强调控、抑制房价过快上涨，并于近期出台提高二手房交易计税参考价、增加土地供应等调整措施。中国人民银行深圳市中心支行也多次召开会议，提示各成员单位加强住房信贷风险控制。

上海方面，2月份二手房环比涨幅高达5.3%，无论是新建商品住宅，还是二手房价格同比上涨20%以上，上海相关部门表示由于信贷税收政策的推动，银行房贷政策的放松等原因推高了房价。在楼市新政中关于信贷政策，上海要求对拥有一套住房的居民家庭的首付比例不低于50%，非普通住房则不低于70%。据报道，建行上海市分行行长段超良在3月28日下午举行的沪上银行话开年活动上明确表示，首套房贷款利率优惠的上限被划定为9折，接下来上海市场不会再出现基准利率85折的首套房优惠房贷利率。业内人士分析认为，沪深两地的楼市新政出台后，在一定程度上抑制投资性需求，在短期内也抑制了部分改善性需求。

银行排查风险

深圳某商业银行信贷部人士向中国证券报记者透露，2015年该银行一些支行按揭规模增速超过100%，在办理业务过程中，确实接触到不少通过中介拆借资金进行购楼的客户。2015年以来，各家银行的贷款规模有很大的增长，基本不存在往年没有额度的情况。宽松货币环境下信贷额度的充裕致使银行在住房信贷上也加大了投放。机构人士认为，市场对一线城市楼市的看涨亦助推了金融机构资金在楼市的投放。按以往情况来看，由于信贷额度有限，同时按揭利率低、时限长，银行并不愿意把过多的资金投放到楼市。但信贷充裕且实体经济疲软，一些实体企业贷款风险增加的情况下，楼市成了资金的安全去处。

“不过，现在情况又有不同了，监管部门开始提示风险后，银行在按揭市场的扩张会有所收敛。事实上，我们也在讨论楼市风险问题，深圳的房价已经没有办法通过收入、租售比等指标去判断了，大家都认为深圳地少人多，有一批优质企业，房价上涨是必然的，所以银行也有放贷冲动。加上一些投资客通过其他方式从银行贷的款曲线入市，潜藏的风险是存在的。银行也在排查，包括大额信用贷、消费贷以及企业的经营贷是否最终流向了楼市。”前述银行人士坦承，过去一年住房信贷发放增长迅猛，各家银行现在开始注意到住房信贷的风险。目前银行已经开始谨慎了，深圳市区的房价动辄七八万元/平方米，而深圳人均年收还不到8万元，靠近福田、前海的非市区房价去年基本上翻了一倍多，除了刚需肯定有不少投资客。

“如果深圳房价下行，第一波受影响的肯定是邻近的惠州、东莞这些城市。由于本地经济发展有限，银行将投入房地产的资金占比比较大，如果楼市不好，除了按揭贷款还有房地产商的贷款、产业链中其他企业的贷款也会受到影响。”某国有行惠州支行工作人员表示，前一轮房地产下行的情况下，惠州可以说是受了重创，当地不少地产商资金链断裂，银行放出的钱也收不回。另外，不少“深圳客”、“东北客”前往当地买房，楼价上涨幅度不小，这也是此前下调首付贷时，惠州并未被广东入列到下调首付比例的城市之一，也算是相对收紧房贷。

按揭市场分化隐现

不过房贷收紧政策主要体现在房价连续高涨的一线城市，对于三四线城市，按揭情况又有不同。据了解，部分三四线城市由于实体经济近几年持续疲软，企业贷款的坏账率上升，银行对企业类经营贷非常谨慎，而按揭市场客户相对优质，资金安全度比较高，银行更愿意将钱投放至房地产市场。从全国区域来看，银行按揭业务已经开始出现分化的情况，在房地产“去库存”的背景下，银行资金的投放显然是必要的。

事实上，已经有股份制银行开始重启房地产贷款业务。在近日平安银行的业绩发布会上，平安银行副行长蔡丽凤表示，数据显示，2015年平安银行个人住房贷款在零售类贷款中仅占3.78%，与2014年年末占比5.4%相比有所下滑。相比海外市场房贷占比40%-50%，目前国内房贷在银行贷款中的占比相对还比较低。对银行来说，房贷风险相对较低，客户黏性强，平安银行在2015年开始筹划将房贷业务做大，今年将会投入更多资源开展房贷业务。目前众多政策的出台，整个住房按揭业务量势必会提升。

不少机构人士认为，除去一线城市，房地产“去库存”仍是主基调，加杠杆过程虽现波折但远未中断，信贷和货币政策预计将维持稳健偏宽松的格局，因此市场整体仍处于反弹格局当中。当前，房地产问题是结构性问题，因城因地分类调控是目前政府对于房地产调控的主基调。四川、珠海、沈阳、福建、新疆等二三线城市相继颁布购房鼓励政策。不过，一些券商研究人士认为，由于上海、深圳相继出台楼市新规控制当地房地产市场过热的情况，按照过往经验，一线城市对非一线城市房地产市场的带动作用虽在减弱但仍不可忽视，因此，这些政策对非一线城市房地产市场可能也有一些外溢的负面影响。