【本文作者陆羽仁，是香港知名财经专栏作者，惯以粤语行文。为方便大家阅读，本编用普通话改写。】
港股上周五升335点，升幅1.3%，主要原因是上周人民银行累计放水一万亿元人民币，以补充春节来临的资金短缺空档，内地股市炒上，港股跟升。无独有偶，美股道琼斯指数上周五亦升336点，上升点数与港股十分接近。
美股上升，主要是炒中美贸易战利好消息。美国上周四首先传出财长努钦建议暂时全面撤销对中国货品新加征的关税，以推进与中国的贸易谈判。之后虽然美国政府作出否认，但市场情绪乐观。市场寄望特朗普会推动中美尽快达成贸易协议，以抵销政府停摆对经济造成的负面影响。
特朗普又唱好有协议
上周六特朗普见记者时表示，和中国的贸易谈判进展良好，正朝着达成贸易协议的方向。特朗普因美墨围墙令政府停摆一个月，毫无寸进，提出的所谓让步方案民主党不接受，唯有靠唱好中美贸易协议去顶一顶压力。
2019年股市整体概念是炒复苏，复苏能够持续，主要看中美能否达成贸易协议。市场由于现在普遍觉得达成协议机会较大，正在寻找能够受惠行业。内地公司整体会因为经济慢慢止跌回升受益，当中有两个行业，市场比较看好。第一是基建投资相关行业，受惠中国正大力加大基建投资；第二则是内地房地产行业。由于房地产是中国最大内需，中央要挺经济，估计不会再大力度打压房地产，内地房地产得以温和复苏，因此看好去年表现比较差的内地房地产股。
据克而瑞研究中心数字显示，2018年内地100大房地产销售规模增长35%。销售规模达到千亿元的房企达30间，占房地产行业半壁江山。首20位的房企当中有不少在香港上市。在中国，房地产销售榜有两个，一个是流量榜，即公司的总体销售数字；另一个是权益榜，房企有部分项目是与其他公司合作的，这个榜剔除其他公司所占的权益部份，只计主体公司的净销售数字，故权益榜销售金额会比流量榜少。
三大房企 稳占头三
以流量计，碧桂园（02007.HK）去年排第一，销售总金额7287亿元人民币，首次超越7000亿元大关；排第二是万科（02202.HK），销售金额6069亿元；排第三是恒大（03333.HK），销售金额5511亿元；融创（01918.HK）由于并购，爬上第四位，销售金额4600亿元。若以权益金额计，恒大则排在第一位，销售金额5241亿元；碧桂园排第二，销售金额5204亿元；万科排第三，有4248亿元。中国的前20大房企，销售金额（以流量计）去年最少的都超过1300亿元。
在前三大房企当中，恒大近年销售策略由量转质，不再只争取卖楼数字增长，由以往经常排在流量榜第一位，现在排在第三。碧桂园去年升上销售榜榜首后，就被人不断狙击。内地的“黑公关”很普遍，抓住碧桂园工地施工的小意外不断做文章攻击，但亦无损其销售。
2018年内地房市虽然风浪不少，总体销情却不俗。内地房地产去年销售增长35%，预计今年将不可持续，只要看去年100大房企的销售情况，也可知道。去年7月是转折点，100大内地房地产企业当月按年增速还有60%，到12月，按年增长回落至只有21%。在去年7月升上高峰后就开始快速滑落。究竟增速下滑势头是否已见底，仍有待观察。市场估计100大房企今年增速会由过去两年同比增长接近40%，回落至20%左右。特别是龙头房企，将会以平稳发展为主调，追求有质量增长，而不是单纯扩大销售额。
我与内地大型房企老板谈过，发觉中央在去年对楼市调控力度大幅加强，除了限购和严控借贷外，主要有两招，第一招是限价。如果觉得售价贵，根本不发出销售证，但其实“管理层”想楼价跌，要发展商卖得比二手还要便宜。例如二手楼市价是6万元一平方米，管理部门可能只会让房企以5.5万元一平方米的价格销售，这样就造成新楼价比二手楼便宜的倒挂现象。房企老板如果受得了的话，就会尽量放慢销售，不想贱价卖楼。
硬压楼价 不可上升
由于一手房比二手房便宜，二手市场也很差。我刚有朋友沽出在上海畲山附近小区的一间小别墅，他在2010年以400多万元人民币买入，经过八年多的楼市暴升，沽出价才700多万元。据房产经纪表示，该小区去年只有三个单位成交，他的别墅是其中一个。买家是实际用家，也是高薪人士。内地卖楼要缴付增值税，按例由买方承担。由于该别墅是毛坯房，装修可能再要花一百万元，几种费用加装修费，买家实际要用过千万元才可以入住，所以二手房亦难成交。中央的限价措施，令一二手楼市都陷入冰封状态。
中央第二招是不让较贵的单位网签。买家从开发商购入房子后，就要网签，即签订合同后，到房地产相关部门进行备案，并公布在网上。中央为了不让楼价上升，就不让高楼价单位进行网签，等如未能完成交易的最后程序。这对开发商造成压力，即使成功卖出楼盘，但因为未能进行网签，那些单位交易仍未算完成，未能入账，令开发商卖楼动力下降。
预期下半年市道转好
内地房企大老板说，今年卖楼目标不敢定得太进取，基本是以增长10%至20%作为起步，不能有太高预计。开发商卖楼不顺，买地自然收敛，竞拍的高地价不再，很多时候都以底价成交，甚至无法成交。由于卖地收入是地方政府的主要收入来源，卖不了地，财政亦变得比较紧绌。这涉及另一问题，中央要巩固基建，主要是批准不同城市的地铁等基建项目上马。问题是，地方政府没钱，如何搞基建呢？中央目前做法是要银行贷款支持地铁项目，或者批准地方政府发债。
内地开发商的应变手法相当灵活。例如有大型房企把地区划分，哪个地区卖楼卖得好，就容许他们去买地；卖楼卖得差的地区，就不能买地，形成一个自我调节机制，既奖励卖楼积极的地区，还可以控制风险，不至于楼卖不出，地皮却愈拿愈多，死锁资金。
内地房企大老板估计，今年内地楼市上半年会比较疲弱，下半年复苏，他的公司都是按这预期部署，先守后攻。如果他的估计没错，由于股市跑前经济和公司实际增长三个月至半年，可能进入第二季，房地产股就会有较好表现。内地房地产股选择有很多。看增长型的，可选碧桂园和恒大等，股价升降较大，当然风险会较高；若论稳健型的，可以选已经变成国企的万科，或者资产比较丰厚的世茂（00813.HK），特色是有官方背景支持，或借贷比例较低、资产丰厚，风险会比较低。因为市场觉得这些股份风险较低，在跌市时回落比例较小，它们的市盈率没有风险股那么低。整体而言，今年很大机会是房地产复苏之年，大家可以趁股价回落时买一些，若怕大市变化，可以定好止蚀位才入市。
Edited by Vanessa
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